搜地官方微信
 
搜地官方微博
中国土地中介群
  会员登陆:     会员注册 会员登陆 iphone客户端 ?#21482;?#25214;地
全国服务电话:
400-682-1288
搜地会员增值服务
土地公告搜索
地块信息搜索
成交结果搜索
成交排行搜索
搜地信息搜索

只有大城市 才有房地产

信息发布:中国搜地网 www.qmfmb.club  谋略大全  时间:2015-8-24 9:48:26  浏览数:11957
收藏  打印

一、价值

很多时候,我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。

譬如说,前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功能。家居品质,的确提升了一个台?#20303;?/p>

这样一台彩电,只收?#23435;?999元。

上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这?#19968;?#26377;厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心,特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说,?#24202;聳切?#20107;,但是你要事先把这么多的材料准备好,切片整齐。

然后下锅一炒。事后又要洗碗,这实在是打击士气,毫无成就感的一件事。所以,越来越多的我们去到饭店吃饭。

但是饭店吃?#25346;?#19981;贵。哪怕很不错的中餐厅,坐进去,点几个菜,结账人均也?#25512;?#20843;十元。你仔细算算这些盘子,碟子,仅仅让我洗碗,我就受不了。这样得出的结论,吃?#25346;?#19981;贵。

总的来说。房子实在是太贵了。

我们很?#29273;?#35299;。为什么一台30kg重的,集中?#35828;?#20195;诸多最先进科技的大彩电,只要卖你2999元。

我们也很?#29273;?#35299;,当你点上六七个菜,洗掉二十个碗碟,再加上备料,切工,大厨,卫生。饭店?#25346;?#25151;租灯光环?#24120;?#26368;后才收你人均几十元钱。

相比之下,房?#28216;?#20160;么要这么贵!

现在已经很少有人回忆。但是很多年前,早至2002~2003年时,当时空军们有一个口号:“房价,应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。

空军们的口号是,房子,不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。

当然,现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿,是房价只卖“钢筋水泥”十倍价,15000/㎡,已经谢天谢地了。

二、鉴今

读史以鉴今。要研?#21487;?#28023;楼市的走势,另一个方法,就是看看成熟市场,看看别人是怎样走过来的。

正譬如我们说,要研究内地城市,后发城市的房价走势,十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史,减去三五年,就是内地的历史。

所以zhifei问我天津塘沽怎么看,我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个?#35797;?#25237;入的新城,但弱点是开盘起价就已经太高。

同样?#35272;恚?#21069;天聚会之后,各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8,A9来。在繁华的喧嚣之中,我有时候想想,房子,真的有价值么?

我们举三个例子,美国,日本,香港。

这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。土地有稀缺,?#35805;?#22478;市?#35805;?#20892;村。香港,是城邦型国家(地区)。

对于美国来说,美国完全都没有房地产。

房地产在美国,并不是一项稀缺?#35797;础?#32654;国的人均居住面积,大约在80平米左右。基?#38745;?#23384;在“房痴”,“房奴”。

以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括?#38470;?#25151;的高度,颜色,建筑风格,都有?#32454;?#30340;限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本?#35851;?#20363;,大约是1:1。

如果换算成人民币的?#23548;?#20307;验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给村长。

其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方,哪?#30053;?#22823;阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现?#23435;?#20154;居住的村落。房地产甚至完全不?#30331;R话?#19975;日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

这三个例子告诉我们的是什么呢:

“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!

这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,?#26412;?#30340;房价,和美国比?#31232;?#24182;且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

简单点来说,?#26412;┖统?#22478;关外的张家口,其人均GDP经济发?#39038;?#24179;,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?

三、房价所在

第三步,我们来看看。是什么东西,支撑到?#26412;?#19978;海房价,40000元/㎡以上的。

同样的二个?#20540;?#22478;市,因为其定位不同,功能不同,其房价可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他们的经济发?#39038;?#24179;,GDP人均是几乎一样的。

?#31995;?#22411;的,譬如东京和大阪,台北和高雄,首尔和釜山,上海和南京。若单纯论人均GDP,上海还没有苏州高。

那么,是什么支?#20540;?#19978;海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再,或者?#35851;洌?#19978;海房价就会狂跌,甚至跌到比无锡还低。

我认为是“区位度”。

很 多人不知道,在一个消费品市场上,只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G,Unilever,Colgate。因为消费者可能先选第一名的品 牌;他觉得不满意,再选第二名的。再觉得不满意,才选第三名的。。。。而之后的第四第五名,生存的机会已经十分渺茫。或许在细分市场还能找一点机会。

同样?#35272;恚?#22312;资本市场上,行业No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD,苹果和HTC,新浪和网易搜狐。

这其中的?#35272;恚?#20063;是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场,而不是?#33267;?#30340;板块一块一块(换言之,人口全国流动)。则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题,而是成指数差距的问题。

大约二年之前,GE通用电气医疗器械,招收一个中国区CEO,开出了?#23545;?#39640;于市场价一大截的工?#30465;?#35813;职位,对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件:“不得居住于上海/?#26412;?#38656;居住在中国其他任一城市,?#21592;?#24320;拓二级市场”。

这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点,他首选的位置会是东京,或者香港(Asia excl.JP)。如果他要步第二个点,?#21482;?#32773;是中华区长得很大,他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是?#26412;?上海。

如果他要继续再挑选,我们很难想象,有什么样的公司,会把HQ设到杭州去。除了浙江省?#35851;?#22303;公司,或者就是业务极端依?#31354;?#27743;的公司了吧。

然后再进一步,如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。那多半会死得很惨,成烂尾楼的。

这也就是No.1的?#20040;Α?#21363;对于跨国公?#26223;?#25289;伯富豪这样的大鳄来说,Great China区,他只要和No.1打交道就可以了。

只有当No.1满足不了他的需要,?#21482;?#32773;业务增长到很大很大的情况下,才需要开始考虑No.2

所以,在“外来大鳄”这件事上,No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的?#20040;Α?#36825;绝对不是简简单单?#35851;?#20363;关系。

No.1通常是No.2的十倍。

?#26412;?#26377;那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。

?#26412;?#26377;许许多多中石油中石化中海油中国电力[-6.35%]的总部,所以哪怕?#26412;?#30340;人均GDP和张家口差不多。但?#26412;?#30340;房价,可以是原绥远省首府的10倍。

四、幂定律

下面,介绍一个定量计算的“幂定律”。

幂定律,是混沌学科中的一条定律。混沌学?#35851;局剩?#23601;是“没有?#35272;?rdquo;。所以幂定律没有任何?#35272;恚看?#26159;一种猜想,?#30475;?#26159;一?#24535;?#39564;定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是,对于一个大型的,复杂的,有机的,正正正正反反反反负负负负反馈的系?#22330;?#20854;博弈的最终结果,大致会形成“幂定律”:1,1/2,1/3,1/4,1/5……

譬如说,在海?#27493;?#30707;上的生物统计。占统治地位的生物数量,是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………

譬如说,美国大城市的人口,第一名的纽约,是825W,第二名洛杉矶385W,第三名芝加哥287W…………

同样?#35272;懟?#22312;体育明星,和高管薪酬中,也满足幂定律。第一名明星运动员的收入,会是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。

其具体的解释,是人们宁可花10.99美元,去看一场最棒?#35851;?#36187;。也不用花9.99美元,去看一场次棒?#35851;?#36187;。于是赢者通吃。

有兴趣的读者,可以?#32422;?#21435;找些文?#20303;?#35692;如:http://blog.ecocn.org/archives/656

幂定律不是万能的。如本节开卷就写的,他并不精确,只能作为估算使用。

在同一个区域之中,“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要?#32676;?#24030;贵一倍。

而在同省之中,这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。

再到地级市里面,“宁波”要再比象?#28966;?#19968;倍。

虽然大家GDP都差不多的。

再次重申一边,幂定律毫无依据。?#30475;?#26159;一?#21482;?#27788;科学。

我们只想跳过来直接说我们的结论,“只有大城市,才有房地产”。

五、结论

我们的结论是,“只有大城市,才有房地产”。

根据我们的思考,美国,日本,香港,都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构,完全不同。

我们认为,房价,和GDP并没有太大的关系。

房价之所以凌驾于GDP之上,房价?#20174;?#30340;,其实是一种“集聚”效应。

只有当一个城市,?#20174;?#20986;了“集聚”效应后,才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山,他们的经济发?#39038;?#24179;相当,但房价是8:4:2:1.

所以,上海?#26412;?#30340;房价,就该是工资的45倍。你如果不满意,你可以住到象山去。

从目前的情况下,中国九百六十万平方公里,集聚成一个中心,似乎可能性还不大。

中国暂时华?#24065;员本?#20026;中心,华东以上海为中心。

如果要去外省投资房地产,不是不可以。但切莫照搬?#26412;?#19978;海的例?#21360;?/p>

我们要时时刻刻?#20146;牛?#21482;有人潮集聚的地方,产?#23548;?#32858;的地方,房子才能卖得超过1500元/㎡,产生“钢筋水泥”溢价。

否则,哪怕GDP高如日本,人口稠密如日本,越前?#32467;幔?#22791;前备后,很多土地也是空置着,房子白送人都没人要。

只有大城市,才有房地产。

转播到新?#23435;?#21338; 转播到新?#23435;?#21338;   转播到腾讯微博 转播到腾讯微博   转播到网易微博 转播到网易微博   转播到搜狐微博 转播到搜狐微博  
2018年2月份主要城市土地成交情况分析
中国搜地

本网站得到众国土局及各媒体单位的支持
全国免费服务电话:400-682-1288
搜地·宁波
联系地址:宁波市江北区天合?#33529;?#20013;心23号6层    ?#26102;啵?15032
联系电话:0574-87333209 87707565  传真:0574-87065523  E-mail:[email protected]

浙公网安备 33020502000282号

吉林快3走势图三通号