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商业地产炼狱:三大模式未来将胜出

信息发布:中国搜地网 www.qmfmb.club  谋略大全  时间:2015-9-15 10:57:21  浏览数:10383
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商业地产炼狱:三大模式未来将胜出

  繁荣的商业地产表象?#30053;?#34255;着近?#21697;?#29378;般的高烧风险,引人忧虑。如 何破局?我们的建议是:战略层面应多“消灭存量”,而非“增添供量”;战术层面 应多“定位优化”,而非“业态杂乱”。 

  顾名思义,商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。也不妨用简单的拆字游戏来解析:商业+地产。商业地产的载体躯壳是房地产,前?#23736;?#20301;是业态招商,核心灵魂是运营管理,成败关键是市场培育。 

  房地产开发中,商业地产?#35851;硐中?#24335;可谓是五彩?#22836;祝?#19994;态多样,既有生活类的配套中?#27169;?#20063;有专业化的主题特色,还有高端性的商务价值。但其经营模式却?#20999;?#25955;而神不散,具体可分三类:

  一则只租不售:商业物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源。 

  二则集中出售:商业地产经营中最原始的开发模式。

  三则租售结合:部分物业出租,部分物业销售,?#32321;?#31199;售之间业态互动,效益兼收。

  多样化的运营模式蕴涵丰富价值,从选址到设计、从招商?#25509;?#36816;、从资本到品牌, 商业地产的开发价值有三?#22336;?#23556;。 

  首先,是商业房地产本身做为不动产物业所产生的溢价增值; 

  其次,是商业地产在品质经营与流通渠道所特有的物流增值; 

  其三,是商业地产项目运营与房地产开发所互动的品牌增值。

  万达商业的成功无疑为内陆商业地产的发展树立了一面学习的旗?#27169;?#20294;高烧的商业地产背后“谁”?#24092;?#30495;正洞悉到万达商业成功运营的内在要素呢? 

  正是那种冒进式的“邯郸学步”催生了当下高烧的商业地产发展之势,尤如神秘的无花果一样,遍地 开花但却朝开夕谢,繁荣绝不?#24535;謾!?/p>

  “全国人民学万达”并非仅仅是一句口号,更是商业地产开发过程中关键要素的逻辑叠加,具体需要关注六个层面: 

  一是只租不售: 

  做商业地产,是一项长期投?#30465;?#24615;质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,更不能简单以实现短期现金流平衡为目的。  

  二是准确定位: 

  定地址、定客户、定规模、定主题。 

  三是招商在前: 

  一定要招商在前,开工建设在后,并且招商阶段的主要工作是解决两个具体问题?#24904;?#23450;主力店和选择次主力店。

  四是规划设计: 

  关注三个事项,一是交通体系;二是高?#21462;?#33655;载;三是预留空间。 

  五是成本控制:  

  明确三步走,即集权控制、准决算管理、从设计上控制成本。  

  六是运营管理:  

  商业地产的核心竞争力已从资本投?#39318;?#31227;到了运营团队上。

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