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袁孝楠:商业没有地产,要靠经营

信息发布:中国搜地网 www.qmfmb.club  业内观点  时间:2015-12-24 9:36:24  浏览数:5537
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RTKL国际有限公司高级副总裁袁孝楠

    随着中国经济进入新常态,房地产行业步入“白银时代”。商业地产在高速发展之后,也不可避免出现多重困境,购物中心业绩下滑,写字楼井喷增长空置率高,“超高层”地标建造盲目。

  购物中心业绩下滑的局面,RTKL国际有限公司高级副总裁袁孝楠先生从五年前就已预见到,他认为“商业是没有地产的,而是靠经营”。开发商图求快速赚钱,将资产运作变成商业运作,这种快速回本的模式虽被?#21512;?#22797;制,却不是购物中心真正的?#23616;省?ldquo;购物中心,其实是一个城市的街,用城市规划的理念,让人的生活有品?#30465;?rdquo;

  RTKL国际有限公司是商业设计领域的佼佼者。袁孝楠先生率领设计团队在亚洲深耕二十余载,?#32676;?#35774;计完成了深圳华润中心、南宁万象城、天津大悦城、成都大悦城、中?#21103;本?#31077;云小镇等优秀作品,并以深圳万象城开创了中国商业从百货商场?#28966;?#29289;中心的?#32676;印TKL母公司ARCADIS于2014年收购Callison,从RTKL商业建筑亚洲负责人转变为RTKL与Callison合并后新公司的公共建筑及办公场所亚洲负责人,袁孝楠先生认为这是个机遇,可以将商业理念和办公场所的理念融合?#23548;?#22312;地产行业不景气的当下,专注于做出精品,?#25293;?#22312;设计行业立足?#35805;堋?br />
  12月16日,在第八届世界前沿建筑暨设计与?#38469;?#21019;新影响力高峰论?#25104;希?#26032;浪地产(微博)有幸能对袁孝楠先生进行了采访。新浪地产?#21644;?#36807;深圳万象城,您曾携RTKL设计团队开创了中国商业从百货商场?#28966;?#29289;中心的?#32676;櫻?#24182;创造了经典的万象城和大悦城系?#23567;?#21830;业设计中,您最宝贵的经验是?#35009;矗?br />
  袁孝楠:在做商业设计的时候,第一点是聆听。听业主的想法,理解对方的目标和愿景。

  第二点是专业负责。作为专业的设计团队,我们在为业主提供设计方案时首先要从专业性的角度出发,始终坚持对业主负责、对专业负责和对自己负责的原则,绝?#25442;?#20026;了赢取项目而盲目迎合,这是我们对于自?#19994;?#35201;求,也是对于专业的坚守。

  第三点是?#20013;?#23398;习。做设计的人都有个特质,就是?#19981;?#24819;象。但是对于想象的尺度把握,是太过还?#20999;?#35201;加强,要我们不?#20808;?#23398;习。如果我们一直照搬以前的设计,就没有创新可言。但另一方面,我也不支持为创新而创新,如果过度或刻意地逐新趣异,即便能够炫目一时,从专业的角度来看也未必能?#25442;?#24471;业界赞誉。所以我?#20999;?#35201;不?#20808;?#23398;习。

  第四点是接地气。我是在台湾出生,美国长大,然后在中国大陆工作。因此,对于一个新的社会圈子,?#19994;?#25935;感?#32676;?#39640;,?#20889;?#20063;很深。例如,在做天津大悦城时,我发现天津的消费群体可以分为三类:有钱却不在天津消费的、拼命赚钱却没时间消费的和有时间却没钱消费的。因此,在项目前期,我就要研?#31354;?#27491;在本地消费的群体的特征属性。结果发现,天津年轻白领?#38750;?#26102;尚,但不愿意花太多钱,正符合大悦城年轻、时?#23567;?#28526;流的定位。另外,考虑到天津天气偏冷,我们设计了一个封闭的空间?#21592;?#35777;室内温度?#23460;耍輝录?#33457;是市花,我们就将其设计到入口处的中庭。这些细节更贴?#31995;?#22320;风俗文化,能给人留下深刻记忆。而即将开幕的成都大悦城就完全不一样,表达了四川人爱耍的个性,也突出了地域特色,比如九寨沟、变脸?#21462;?#25105;们在设计中通过写意的方式呈现成都的地域文化,购物中心里一步一个景,一直在变化。

  新浪地产?#21512;?#27604;过去十年,很多购物中心业绩下滑,面临很大的压力,您怎么?#21019;?#30446;前购物中心面临的困难?

  袁孝楠:目前这些现状,?#20197;?#22312;五年前就看到了。我认为商业是没有地产的,而是靠经营。但是很多开发商一味图求短、平、快地赚钱方式,建造购物中心,把资产运作变成商业运作,周期短,成本回收快。于是,人们将此当作成功模式复制,但其实靠买卖来做商业本身是有问题的。

  新浪地产:那您认为真正的购物中心是怎么样的?

  袁孝楠:在纽约长岛,我们做了第一个购物中心。我们认为购物中心,其实是一个城市的街,用城市规划的理念,让人生活有品?#30465;?#29983;活,不只是赚钱、吃?#36141;?#30561;觉,真正有价值的是去体验生活。我们希望人们在购物中心里享受?#38431;洌?#32780;不只是买东西。就我个人而言,坐在那里,喝着咖啡,看人生百态,也是一种享受。

  新浪地产:购物中心未来的发展趋势是?#35009;矗?br />
  袁孝楠:我们知道,传统的购物中心有公共走道、餐厅有玻璃门,但未来会打破空间封?#25307;裕?#21576;现出消费者和用餐者可以看到彼此的大众生活场景。比如包间对于空间的使用?#22270;?#20854;不合理,是早期的产物,可能适合于高端场所,但不适合购物中心。

  新浪地产: 从RTKL商业设计建筑亚洲负责人转变为RTKL与Callison合并后新公司的公共建筑及办公场所亚洲负责人,您怎么?#21019;?#36825;两个领域的不同及关联性?

  袁孝楠:主要有两点不同:一个是为使用者,一个是为投?#25910;擼?#20294;商业建筑没有特定目标,而公建及办公场所有特定目标,比如公司总部。

  虽有不同,但这两个领域是有关联性的。公建和办公场所的高效特质,改变?#23435;?#23545;商业建筑的看法,因为商业建筑也应该要高效。做商业设计项目的时候,人们会提到美观、空间感等要求,但我更在乎的是出租面积。现在很多购物中心出租面积是50%左右,深圳万象城做到67%,南宁69%,而?#26131;?#24076;望做到的是70%。此外,如今写字楼租金越来越高,但国内很多企业的?#20064;?#21150;公室都很大,并且使用率很低。于是,我们公司取消了?#26412;?#24635;裁们的办公室,鼓励高管和员工坐在一起,这也是一种高效。

  商业的互动特质,?#37096;?#20197;融?#31995;?#21150;公场所里,激发人的工作潜能。例如,微软办公室有很多互动式的空间,方便员工休息、休?#23567;?#26377;时候,员工虽然坐在工位上,但其实效率低下,因此可以在公司里开辟很多小空间,像购物中心里休息场所,供员工聊天放松。

  新浪地产:目前中国各大城市超高层建筑林立,您认为超高层建筑是必要的吗?

  袁孝楠:超高层建筑争议性很大。毕竟人口增多,地价上涨,发展超高层建筑是必然的,但远离地气、造价贵也是大问题。

  现在有太多人往城里跑,可城里地方有限,如?#25991;?#22815;平均化是个?#38469;?#38382;题。另外就是工作问题,大家?#38469;?#26397;九晚五,同时上班同时睡觉,空间使用是分开的,如何在社会制度上做调整?像美国有三班制,我们可以四点钟上班,下午两点下班,错开交通高峰,同时下班后?#37096;?#20197;做很多事。

  我个人认为,超高层是必需的,这有利于提高土地利用率,有其社会价值。但一味盖高层是不对的,必须遏制。因为有效的上班制度可以错开高峰,把?#35797;?#26356;合理分配到各个时间段,轮替使用空间。

  新浪地产:但是现在有些盲目建造超高层建筑,就是为了成为城市地标,您怎么?#21019;?#36825;一现象?

  袁孝楠:如果所有建筑?#38469;?#22320;标,那么地标的价值也就不存在了。城?#34892;?#35201;规划、需要体?#20013;?#35843;性,地标是有必要的,关键?#21069;?#25569;好?#21462;?#25152;以很多?#21496;?#24471;?#26412;?#27915;气,而上海陆?#26131;?#23601;像展?#37202;?#21488;,竭尽所能地展现地标,但缺少点城市文脉。

  新浪地产:现在中国经济进入新常态,转向平稳发展,而地产行业不太景气,对产业链上下产生影响。设计与地产行业那么紧密,有受到?#35009;从?#21709;吗?

  袁孝楠:我?#32676;?#32463;历过1984年、1990年、2000年和2008年的经济大萧条。这些过程里,我明白?#23435;?#26426;就是转机,推动你去突破,而不是习惯?#36816;?#32500;。很多人不看好中国经济,但我一直看好,如今正好让大家能够慢下来,测试我们的方向到底对不对,有没有泡沫。

  在这个阶段,设计行业应该反省和思考未来怎么做,同时开发商也应该放开耳朵,听取意见。

  我对于当前的行业现状并不担忧。因为以前是抢时间赚钱,错过就等于失败;而现在是精耕细作的时代,以精品取胜,我们的机会更大。

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