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上海万科两月豪掷112亿买地 土地市场结构生变

信息发布:中国搜地网 www.qmfmb.club  最新地价  时间:2017-9-20 9:20:44  浏览数:7045
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    9月14日,上海万科32亿连夺七宝闵行新城两幅商办地。加上8月豪掷近80亿在安亭、宝山所拿两幅宅地,万科下半年在上海土地市场动作频频。

  此前8月上坤、5月华发均在七宝拿了商办地。楼板价方面,从5月华发25717元/平方?#20303;?月上坤18000元/平方米,到9月万科为18660元/平方米和19312元/平方?#20303;?#25353;照华发办公自?#30452;?#20363;为50%,而上坤和万科?#30452;?#20026;100%和80%,综合来判断地价没有跌。

  多名?#31185;?#20154;士表示,目前上海的商办市场处于上扬阶段,上海产业结构对于写字楼经济有利好,浦西目前比较热的商务区只有虹桥、前滩,因此七宝有机会成为全新商务区。这也是?#31185;?#24895;意拿商办地的主要原因。

  两个背离的市场


  不过,上海这大半年来土地市场与住宅销售市场的变化已非常明显。

  据上海中原地产市场分析师卢文曦透露,近期一手房成交量并无太大波动,最近两周的土地市场?#20174;?#26469;开闸,底溢价、底价成交成为主流,?#25345;?#31243;度上稳定了市场预期。但是这种稳定背后还是和上半年有差别。从近期推盘的项目来看,去化基本都低于9折,而上半年新盘开盘都能全部去化。因此当前市场还是属于比较脆弱,如果中途出现任何利?#25214;?#32032;,9月可能连正常交易量也达不到。

  综合上海链家、上海中原地产等多家中介机构的数据显示,2017年上半年,上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%,其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份环比6月成交下滑10%;8月上海二手住宅成交面积94万平方米左右,环比基本持平,同比减少78.5%。

  而土地市场则不然。1-8月上海在住宅用地?#20013;?#21463;到政策调控背景下,商办土地市场热度升温。进入8月,上海土地成交面积环?#26085;?01%,成交金额更是涨近500%。

  同策咨询研究总监张宏伟(博客)分析指出,上海下半年逐渐涌现四类?#31185;?#25343;地手段和方式:国有企业将旗下土储盘活;不少地块流入嘉定新城、张江新城等国有平台公司;打分制导致全国品?#21697;科蟆?#22320;方国企拿纯宅地的机会较大;中小?#31185;?#20197;“产业+地产”方式在虹桥商务区周边拿地。其他类?#25512;?#19994;比如中小型民企只有通过收并购等方式拿地。

  一名?#30340;?#36164;深人士分析认为,目前上海土地市场和住宅销售市场已经是两个背离的市场,这只有两个原因:一是重点城市的土地作为优?#39318;?#20135;,与货币流动性相比,仍然稀缺;二是大?#31185;?#20570;大做强、行?#23548;?#20013;度增加,有土储才有未来。

  ?#31185;?#25343;地?#21482;?/b>

  中估联研究总监颜莉分析认为,上述现象表明,存量房时代,?#31185;?#30340;竞争格局发生变化。存量房时代的到来,一方面是土地越来越少,拿地竞争更加激烈;另一方面拿地竞争从“价格竞争”变为“?#25163;示?#20105;”。

  中估联数据近期的《2017年上半年开发商布局风险和开发风险分析》报告显示,目前开发商的整体拿地布局上呈现四?#22336;?#26684;:布?#21482;?#26497;型、综合稳健型、开发激进型和综合保守型。从拿地的优势来看,具备资本优势的大?#22836;科?#36716;战二三线城市,如碧桂园和恒 大,而具备?#25163;?#20248;势的地方国企则转向具备政策导向意义的租赁市场。前者属于布?#21482;?#26497;?#22836;科螅?#32780;后者则为综合保守?#22836;科蟆?br />
  上述?#30340;?#20154;士?#20179;?#20986;,未来布?#21482;?#26497;?#22836;科?#24517;?#25442;?#22312;传统的?#31185;?#30408;利模式下依靠规模扩张获得利润,在新?#32479;?#38215;化建设以及“一带一路”倡议的大背景下,这种模式依?#25442;?#22312;较长的一段时间内具有竞争优势。综合稳健?#22836;科?#30340;战略重点是在全产业链上进行总体规划,如万科、龙湖、旭辉,已开始布局租赁市场、物业服务市场。

  颜莉指出,综合稳健?#22836;科?#22810;为区域性的?#31185;螅?#22914;上海地产、雅居?#20540;齲?#20854;特点是精耕细作,而不是大规模扩张。这类?#31185;?#33021;结合地方市场需求,也具备一定的发展优势。而开发激进?#22836;科?#30446;前处境较为尴尬,这类开发商大多靠价格竞争拿地,且所拿到的地块往往是高总价和高溢价率的地块,未来开发的风险非常大,如果不在战略上考虑分散投资或者房地产其他产业链的布局,其竞争优?#33529;?#36880;渐丧失,发展空间也会越来越小。

  此外,根据中估联数据对我国?#31185;?#33829;业收入的统计,?#31185;?#30340;集中度在不断提高,今年上半年营收排名前20的?#31185;?#30340;营收占全行业的比重已经超过三成。

  这意味着,中小?#31185;?#26410;来的发展不容乐观。目前看来,中小?#31185;?#21482;是拿地困难,无米下锅;未来就是规模进一步萎缩,如果不进行战略转型,在存量房时代全面到来时会被迅速淘汰。

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