搜地官方微信
 
搜地官方微博
中国土地中介群
  会员登陆:     会员注册 会员登陆 iphone客户端 ?#21482;?#25214;地
全国服务电话:
400-682-1288
搜地会员增值服务
土地公告搜索
地块信息搜索
成交结果搜索
成交排行搜索
搜地信息搜索

“二次房改”前站:土地拍卖制度已开始调整

信息发布:中国搜地网 www.qmfmb.club  政策法规  时间:2017-12-19 8:44:47  浏览数:8094
收藏  打印
?#38470;?#32593;页 2

    “二次房改”要来了?

  这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革?#32479;?#25928;机制建设”为2018年房地产市场定调后,市场人士第一时间作出的?#20174;Α?2月12日,经济学家马光远也撰文指出,启动“二次房改?#20445;?#24357;补房地产制度建设的短缺,构建真正的长效机制是当务之急。

  自1998年首次住房制度改革以来,也有几次重大的政策发布被解读为“第二次房改?#20445;?#20170;年也不例外,租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关政策,均在房地产市场激起千层浪。

  中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主?#25991;?#40527;飞(博客)接受《华夏时报》记者采访时表示,目前还没有官方口?#30701;?#21040;二次房改,不过这一次住房制度改革的力度,或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决,产生的影响将不输第一次房改。

  房改路径螺旋式上升

  中国的第一次房改,实质上是住房商品化的过程。不过,在制订改革方案初期,第一选择并不是“售?#20445;?#32780;是租。

  为了解决长期以来在公房的建设和维护上过度支出的问题,20世纪80年代,政府以租金改革为重点,提出分步提高租金,缴纳租赁保证金等多种思路,反向刺激大家去购买住房。然而,当时老百姓的收入很低,很多支付不了购房款,还需要单位和政府补贴。

  这条路并没有走通。倪鹏飞记得,当时某市人大有一个议案是全市增加5分钱租金,两三年?#27982;?#26377;通过。

  1998年,国务院颁布23号文《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。住房作为一种商品,其价格由市场决定。这?#25442;?#26102;代的方案,迅速卖出了积压的住房,也解决了城市?#29992;?#20303;房短缺的问题。

  近20年来,购房市场在价格机制的刺激下蓬勃发展,但房地产基本制度建设仍然不足,土地财政这一住房的基本性制度没有改变,通过短期调控措施来抑制房价,最?#25307;?#26524;都不尽如人意,构建长效机制的重要性也因此凸显。

  倪鹏飞指出,由于此前保障房的比例较小,大量城市中买不起房的“?#34892;?#23618;”全部?#24613;?#25512;入市场。租购并举的政策,正是要纠正之前的偏向,发展租房市场让买不起房的人能够住有所?#21360;!?#26032;一轮改革的思路是‘否定之后再否定’,但不可能回到从前没有市场化的时候,而是螺旋式上升的。”他说。

  “之前是什么?#20960;?#20102;市场,政府应该做的没有做。未来是政府做政府应该做的,同时用财税调节市场。”中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟对《华夏时报》记者表示。

  降地价才是核心

  在具体的改革方向上,倪鹏飞认为,当前,住房的问题很多时候并不来?#26434;?#20303;房本身,而是来自基础的土地财政制度,以及金融制度、财税制度?#21462;?#22914;果这些制度不变的话,?#19981;?#26159;改变不了高房价的现状。

  日前中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险。一方面,地方政府是房地产调控的主力,其财政收入却过度?#35272;?#20110;土地出让收入以及房地产行业相关税费,这使得他们在调控问题上的立场并不坚定,随时可能“倒戈?#20445;?#21478;一方面,在土地市场和管理制度上,我国土地市场主要被地方政府垄断,土地拍卖实行“价高者得”的制度也推高了土地拍卖价格。

  在倪鹏飞看来,对土地财政的根基,目前的一些政策已经一定程度上有所触及。8月底出台的集体建设用地建设租赁住房方案,就是政府让利的结果。如果把集体土地重新收回来进行招拍挂,又能赚一大笔,但政策让它们直接入市,就是避免了这一过程。鉴于农村集体建设性用地比例之大,如果能够规避好小产权房以租代售的风险,有望?#33322;?#22478;市住宅用地短缺的问题。

  另一个是上海的21幅“纯租赁”地块,用协议出让的方?#28966;?#29260;,最?#31449;?#20197;低于周边商品房数倍的单价成交。甚至有地块周边商品房单价达10万元/平方米,高于其成交价的8倍左右。而这种地方的探索,也有可能在全国范围内推广。

  “降房价的根本是降地价,只有地价降下来了,房价?#25293;?#38477;下来,不然无异于扬汤止?#23567;!?#20522;鹏飞说。他建议将城市范围内的土地管理权限归并于城乡建设部门,并针对不同性?#22987;?#29992;途的土地采用不同的拍卖方式。普通商品住房用地采用控房价、竞地价的出让方式,对租赁住房建设用地实行协议出让,高档商品房用地可以采取?#26434;?#31454;价的拍卖方式。

  加快财税金融改革

  而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点。不过,针对另一个大众关注的焦点“房地产税?#20445;?#35768;多专?#20197;?#37319;访中表?#38745;⒉换?#22312;短期内立即出台。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;?#27835;觶?#23545;于房地产税,当前住房制度改革中肯定会做考虑。但由于征税的问题比较敏感,应该还是在论证阶段,暂时?#25442;?#20986;。在立法前?#25346;?#20570;更多基础性工作,针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理。

  张大伟认为,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投?#30465;?#25151;地产?#36884;?#27982;增长的协调关系,另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看,下一?#25509;?#21152;快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。不过,他也表示短期出台房地产税并不现实。

  调控的金融政策方面,倪鹏飞建议实行信贷差别利率,不建议提高首套房利?#30465;?#20182;认为,目前银行上浮首套房利率对?#25307;?#20154;群解决贷款问题形成了一定的阻碍。他还建议推进租赁住房投资信托基金试点政策,支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务,并至此用于发展住房租赁业务。

  “一个完美的租赁市场和制度,应该由三大基石组成:信用租房、租售同权和租金证券化。”?#26174;?#36827;指出,信用租房基于移动互联网、大数据等?#25293;睿?#26410;来可以针对不同的出租者?#32479;?#31199;者提供信用评估,?#37096;?#20197;基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样?#35748;?#38500;了信息不对称的风险,也有助于降低交易成本。在租售同权上,要走出过去租赁市场的老路,研究承租者背后的新需求,包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等,“同权”做到位,租赁需求自?#25442;?#26497;?#22836;擰?#32780;在租金证券化领域,应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的?#23616;?#21306;别和差异,积极为企业创造更宽裕的金融环?#22330;?#20225;业若实现了资金的较快回笼,那么其参与租赁市场的积极性就容易被调动起来。

吉林快3走势图三通号
转播到新?#23435;?#21338; 转播到新?#23435;?#21338;   转播到腾讯微博 转播到腾讯微博   转播到网易微博 转播到网易微博   转播到搜狐微博 转播到搜狐微博  
中国搜地

本网站得到众国土局及各媒体单位的支持
全国免费服务电话:400-682-1288
搜地·宁波
联系地址:宁波市江北区天合?#33529;?#20013;心23号6层    ?#26102;啵?15032
联系电话:0574-87333209 87707565  传真:0574-87065523  E-mail:

浙公网安备 33020502000282号